P. 02/01/2007

articolazioni funzionali.

3. Il classamento dell'u.i.u. identificata come porzione nell'ambito di un immobile a destinazione particolare. E' d'obbligo innanzitutto sottolineare l'importanza di un corretto esame preliminare delle caratteristiche degli immobili in questione, finalizzato, da un lato, a verificare la presenza dei requisiti per l'attribuzione di una categoria ordinaria o speciale ad una delle porzioni dell'immobile e, dall'altro, ad attribuire la categoria particolare più rispondente alle caratteristiche oggettive della parte residuale dell'immobile. A tale scopo rileva prioritariamente la destinazione funzionale e produttiva compatibile con le caratteristiche dell'immobile; a parità di destinazione, si dovrà poi tenere conto delle specifiche caratteristiche tipologiche, costruttive e dimensionali, che differenziano gli immobili in esame dalle unità tipo o di riferimento3), rappresentative dei corrispondenti immobili. (1) Ad esempio fabbricati viaggiatori, locali adibiti ad uffici, alloggi, dormitori, ristoranti, caffè, rivendite di giornali, tabacchi e bar, locali del dopolavoro, magazzini merci, piani caricatori, cabine, fabbricati isolati per l'alloggio, ecc. (2) In modo similare, con riferimento alle autostrade, è stabilito che ogni fabbricato o gruppo di fabbricati costituente ciascuna stazione, sia accertato come unità immobiliare, anche se comprende alloggi, dormitori, rivendite e magazzini. (3) Cfr. art. 11, comma 1, del decreto-legge 14 marzo 1988, n. 70, convertito, dalla legge 13 maggio 1988 n. 154. Sul piano operativo è comunque da osservare come, in taluni casi, il criterio di individuazione della categoria di appartenenza non è strettamente legato alla destinazione, ma dipende, in base alle considerazioni ordinariamente svolte nell'ambito delle operazioni di classamento, anche dalle altre caratteristiche sopra menzionate, nonchè dalla loro diversa localizzazione (centro urbano, zona industriale o commerciale appositamente attrezzata). Ad esempio, è noto come i depositi ed i laboratori possono essere qualificati in categoria C/2 (depositi) e C/3 (laboratori artigianali), oppure nelle categorie D/1 (opifici), D/7 (fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività industriale) e D/8 (fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale), in relazione alle specificità della concreta fattispecie.

a) L'individuazione della categoria. L'individuazione della categoria delle singole porzioni di immobile dovrà avvenire in coerenza con le attuali previsioni normative, tenendo conto soprattutto delle caratteristiche capaci di configurarne l'oggettivo classamento in una categoria ordinaria o speciale. In particolare, le unità immobiliari a destinazione commerciale in senso lato, per le quali non sia possibile impostare la stima diretta per confronto con le unità di riferimento del gruppo C, dovranno essere ricomprese nel gruppo D. La qualificazione nel gruppo E continua ad essere propria di quegli immobili con una marcata caratterizzazione tipologico-funzionale, costruttiva e dimensionale, tale da non permettere l'inserimento in categorie ordinarie o speciali e che esulano da una mera logica di commercio e di produzione industriale4). Inoltre, in particolari casi, ai fini dell'individuazione delle unità immobiliari e dell'attribuzione delle corrispondenti categorie, è opportuno applicare criteri analoghi a quelli adottati per i complessi commerciali, siti al di fuori dei centri abitati, denominati «outlet» che, pur essendo caratterizzati da servizi comuni, presentano unità commerciali autonome e capaci di produrre, con caratteri di ordinarietà, un reddito proprio. Al riguardo si precisa che tra i caratteri ordinari rileva anche quello della stabilità dimensionale e distributiva delle unità immobiliari presenti nei compendi commerciali in esame (outlet) ed in quelli assimilabili. Ne discende che, laddove dette unità siano caratterizzate da flessibilità planimetrica e volumetrica, in ragione di elementi mobili di partizione di un unico «open space», che ne definiscono i perimetri ed i volumi in modo potenzialmente variabile nel tempo, le stesse possono essere oggetto di una denuncia unitaria con classamento nella categoria D/8.

b) L'individuazione della classe in ragione della parziale «dipendenza» funzionale. Nel contesto di una unità immobiliare urbana riconoscibile in un ambito più ampio di un complesso immobiliare, dovrà assumere particolare attenzione l'attribuzione della classe di merito all'interno della categoria di naturale appartenenza. E' indubbio, infatti, come fra gli elementi determinanti che contraddistinguono la redditualità di una u.i.u. vi sia quella relativa alla «posizione» dell'immobile. Tale parametro «posizione» è ordinariamente connesso all'ubicazione all'interno di una determinata porzione del tessuto urbano e configura una maggiore o minore capacità reddituale per la totalità degli immobili della stessa fattispecie esistenti all'interno di quello che è il perimetro di interesse. Nel caso dell'individuazione delle u.i.u. in questione - in genere a destinazione commerciale - potrebbero, invece, configurarsi situazioni diverse dal libero mercato cui l'ordinario classamento fa riferimento5). (4) Al riguardo è da sottolineare l'orientamento sempre più marcato del legislatore a correlare il sistema catastale ai caratteri tecnico-valutativi oggettivi degli immobili, lasciando al sistema impositivo la valutazione dei caratteri soggettivi e le eventuali agevolazioni connesse. (5) Si pensi ad un locale commerciale, all'interno di un complesso immobiliare, capace di attrarre una qualificata clientela. In tal caso la redditualità potrebbe essere riferibile non tanto alla «posizione» (anche decentrata con riguardo al tessuto urbano), quanto al contesto in cui l'esercizio è collocato. In tali fattispecie, il classamento dovrà adeguatamente apprezzare tale specificità nell'espressione della classe di merito da assegnare all'u.i.u. all'interno della categoria riconosciuta.

4. Ulteriori disposizioni operative. Le dichiarazioni di variazione e di nuova costruzione prodotte in catasto ai sensi degli articoli 20 e 28 del regio decreto-legge 13 aprile 1939 n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939 n. 1249, devono essere redatte conformemente ai principi tecnici riportati nel presente allegato, ai quali devono conformarsi anche le attività di controllo. Infine, si ribadiscono gli indirizzi operativi già impartiti agli uffici provinciali dell'Agenzia del territorio con la circolare n. 4 del 16 maggio 2006, qualora non contrastanti con le presenti disposizioni.